In diesem Artikel möchten wir die Aufmerksamkeit des Lesers auf die aktuellen Probleme der Immobilienversicherung und der Entschädigung von Schäden aufgrund von Versicherungsfällen mit Immobilienobjekten lenken. Die vom Autor hervorgehobenen Themen bedürfen aufgrund unklarer gesetzlicher Regelungen und vieler strittiger Fragen im Bereich der Immobilienversicherung einer Betrachtung.
Entschädigung von Schäden
Beginnen wir mit dem Verständnis, was unter „Schadenersatz“ zu verstehen ist. Art. 127 Abs. 1 des Obligationenrechtsgesetzes definiert, dass der Zweck der Entschädigung darin besteht, den Geschädigten so weit wie möglich in die Lage zu versetzen, in der er sich befunden hätte, wenn der Umstand, der die Entschädigungspflicht begründet, nicht eingetreten wäre. Mit anderen Worten: Aus rechtlicher Sicht ist nur der verursachte Schaden ersatzpflichtig.
Da es sich bei dem Versicherungsgegenstand jedoch um eine Immobilie handelt, müssen Umstände wie Abnutzung, Möglichkeit oder Unmöglichkeit der Wiederherstellung des Immobilienobjekts usw. berücksichtigt werden.
Ein Streit mit der Versicherung über die Höhe der Entschädigung entsteht auch dann, wenn es keinen Streit über den Versicherungsfall gibt. Zunächst obliegt es der Versicherungsgesellschaft, die Höhe des Schadens und die Ursachen des Versicherungsfalls zu ermitteln. Zur Ermittlung der Schadenshöhe ist es in der Regel erforderlich, einen Sachverständigen zu beauftragen, der die Schadenshöhe, die Wertminderung des Objekts und andere Aspekte, die für die korrekte Bestimmung des verursachten Schadens relevant sind, untersucht. Wenn die Versicherungsgesellschaft einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Faktoren beauftragt, kann sie nicht anders, als an dem Ergebnis des Gutachtens interessiert zu sein. Daher ist die Objektivität der Prüfung des Versicherungsfalls bereits in diesem Stadium in Frage gestellt.
Der zweite Aspekt ist die Art und Weise, wie die Versicherungsgesellschaft die Höhe des Schadens bemessen wird – ob die Wertminderung berücksichtigt wird, ob der Entschädigungsbetrag die Umsatzsteuer und andere Faktoren einschließt. Dies wirft eine Reihe von Fragen über die Art eines möglichen Streits zwischen der Versicherungsgesellschaft und dem Versicherungsnehmer auf. Wir wollen uns nun auf einige wichtige Punkte konzentrieren, die bei der Betrachtung des Versicherungsfalls und des möglichen Rechtsstreits zu berücksichtigen sind.
Als kleine Abschweifung sei erwähnt, dass die Versicherungsgesellschaft ihre Interessen durch Standardbedingungen schützt. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen wiederum begrenzen die Haftung der Versicherungsgesellschaft oder schließen sie aus.
Abschreibung
Die Abschreibung ist bei wahrscheinlich allen Gebäuden vom Zeitpunkt ihrer Errichtung an vorhanden. Die Versicherungsgesellschaft kommt in der Regel zu dem Schluss, dass sie nicht die volle Entschädigung zahlen sollte, d. h. die zu zahlende Entschädigung ist geringer als die Wertminderung des Objekts. Nach Art. 479 Abs. 3 des Schuldrechtsgesetzes gilt als Versicherungswert eines Gebäudes der ortsübliche Bauwert abzüglich eines angemessenen Betrags, der den Zustand des Gebäudes, vor allem sein Alter und seine Wertminderung, zum Ausdruck bringt.
Wenn das Gebäude zu 20 % abgeschrieben ist, erhält der Versicherungsnehmer bei der Bewertung nur 80 % des Wertes der Immobilie (weil die Versicherungsgesellschaft die Abschreibung berücksichtigt). Es stellt sich die berechtigte Frage, wie der Versicherungsnehmer seine Immobilie wiederaufbauen soll, wenn er nur 80 % statt 100 % erhält. Die Wiederherstellung eines Gebäudes mit 20 % abgeschriebenen Materialien ist in der Regel technisch nicht machbar.
Daher kam der Staatsgerichtshof in Auslegung der Rechtsnormen zu dem Schluss, dass die Entschädigung auf die Wiederherstellung der Immobilie abzielen muss, d. h. auf die Erhaltung der Beschaffenheit der Immobilie (Urteil des Staatsgerichtshofs 3-2-1-121-08). Art. 132 Abs. 1 des Schuldrechtsgesetzes besagt, dass die Entschädigung den angemessenen Kosten entsprechen muss, die für den Erwerb einer neuen gleichwertigen Sache anfallen. Somit stellt Art. 132 Abs. 1 des Schuldrechtsgesetzes trotz der allgemeinen Regeln über den Schadenersatz eine Art 1 des Schuldrechtsgesetzes eine Art Ausnahme von den Regeln dar und gibt dem Versicherungsnehmer die Möglichkeit, eine vollständige Entschädigung zu fordern, ohne auf die Wertminderung des Immobilienobjekts zu achten.
Zu beachten ist auch, dass ein Entschädigungsanspruch auch dann geltend gemacht werden kann, wenn dem Versicherungsnehmer noch keine Kosten im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des Immobilienobjekts entstanden sind (d. h. vor der eigentlichen Wiederherstellung des Gebäudes). Es reicht aus, eine Kalkulation der Restaurierungsarbeiten vorzulegen.
Umsatzsteuer
Die Umsatzsteuer ist ein weiteres Problem, mit dem der Versicherungsnehmer konfrontiert werden kann. Im Allgemeinen hat der Versicherungsnehmer ein Interesse daran, das Gebäude zu restaurieren, wenn dies technisch machbar ist. In der Rechtssache 3-2-1-133-12 kam der Staatsgerichtshof zu dem Schluss, dass bei Eintritt eines Versicherungsfalls davon auszugehen ist, dass der Versicherungsnehmer das Gebäude in Zukunft wieder aufbauen wird und dass auf die Wiederaufbauarbeiten Umsatzsteuer zu zahlen ist. Daher sollte die Entschädigung für ein versichertes Ereignis die Umsatzsteuer enthalten.
Zu beachten ist auch, dass die Versicherungsgesellschaft, wenn der Versicherungsnehmer das Gebäude nicht innerhalb einer angemessenen Frist wiederherstellt, berechtigt ist, den Umsatzsteuerbetrag zurückzufordern, da der Versicherungsnehmer sonst auf Kosten der Versicherungsgesellschaft ungerechtfertigt bereichert wird (Art. 1028 Abs. 1 des Schuldrechtsgesetzes).
Der Artikel wurde veröffentlicht in Delovye Vedomosti, www.dv.ee.
Autor: Rechtsanwalt Ilya Zuev
