Käesolevas artiklis soovime juhtida lugeja tähelepanu kinnisvarakindlustuse ja kahju hüvitamise aktuaalsetele probleemidele kinnisvaraobjektidega seotud kindlustusjuhtumite alusel. Autori poolt esile toodud teemad vajavad kaalumist ebaselge õigusliku regulatsiooni ja paljude vastuoluliste küsimuste tõttu kinnisvarakindlustuse valdkonnas.
Kahju hüvitamine
Alustame arusaamast, mis on „kahju hüvitamine“. VÕS § 127 lg 1 määratleb, et kahju hüvitamise eesmärk on viia kahjustatud isik võimalikult lähedasse olukorda, milles ta oleks olnud, kui hüvitamiskohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks olnud. Teisisõnu, seaduse seisukohalt kuulub hüvitamisele ainult tekitatud kahju.
Kuna aga kindlustusobjektiks on kinnisvara, tuleb arvesse võtta selliseid asjaolusid nagu kulumine, kinnisvaraobjekti taastamise võimalus või võimatus jne.
Kindlustusseltsiga tekib vaidlus hüvitise suuruse üle, isegi kui kindlustusjuhtumi üle ei ole vaidlusi. Esiteks on kindlustusseltsi ülesanne määrata kindlaks kahju suurus ja kindlustusjuhtumi põhjused. Kahjusumma kindlaksmääramiseks on tavaliselt vaja lasta eksperdil uurida kahju suurust, vara väärtuse vähenemist ja muid aspekte, mis on olulised tekitatud kahju õigeks määramiseks. Kindlustusselts ei saa tegurite kindlakstegemiseks ekspertiisi tegija kaasamisel olla huvitatud ekspertiisi tulemusest. Seetõttu on kindlustusjuhtumi uurimise objektiivsus juba selles etapis kahtluse alla seatud.
Teine aspekt on see, kuidas kindlustusselts hindab kahju suurust – kas arvestatakse amortisatsiooni, kas hüvitise summa sisaldab ka käibemaksu ja muid tegureid. See tekitab mitmeid küsimusi võimaliku vaidluse olemuse kohta kindlustusseltsi ja kindlustusvõtja vahel. Toome välja mõned olulised punktid kindlustusjuhtumi ja võimaliku vaidluse käsitlemisel.
Väikese kõrvalepõikena olgu mainitud, et kindlustusselts kaitseb oma huve tüüptingimustega. Standardtingimused omakorda piiravad või välistavad kindlustusseltsi vastutuse.
Amortisatsioon
Amortisatsioon on ilmselt kõigile hoonetele omane – alates nende ehitamisest. Kindlustusselts jõuab tavaliselt järeldusele, et ta ei peaks maksma täielikku hüvitist, st makstav hüvitis on väiksem kui objekti amortisatsioon. Vastavalt VÕS § 479 lõikele 3 on hoone kindlustusväärtus selle tavapärane kohalik ehitusväärtus, millest on maha arvatud mõistlik summa, mis väljendab hoone seisukorda, eelkõige selle vanust ja amortisatsiooni.
Kui hoone on 20% ulatuses amortiseerunud, saab kindlustusvõtja hindamisel ainult 80% vara väärtusest (sest kindlustusselts arvestab amortisatsiooni). Tekib õigustatud küsimus, kuidas peaks kindlustusvõtja oma vara ümber ehitama, kui talle makstakse 100% asemel ainult 80%. Hoone taastamine 20% ulatuses amortiseerunud materjalidega ei ole tavaliselt tehniliselt teostatav.
Seetõttu jõudis riigikohus õigusnormide tõlgendamisel järeldusele, et hüvitis peab olema suunatud kinnisvara taastamisele, st vara koosseisu säilitamisele (riigikohtu otsus 3-2-1-121-08). VÕS § 132 lõige 1 ütleb, et hüvitis peab vastama uue samaväärse asja soetamiseks tehtud mõistlikele kuludele. Seega, vaatamata kahju hüvitamise üldeeskirjadele, on VÕS 132 lg 1 annab teatud liiki erandit reeglitest ja annab kindlustusvõtjale võimaluse nõuda hüvitist täies ulatuses, pööramata tähelepanu vara väärtuse vähenemisele.
Samuti tuleb märkida, et hüvitisnõuet saab esitada isegi siis, kui kindlustusvõtja ei ole veel teinud kulutusi seoses kinnisvaraobjekti taastamisega (st enne hoone tegelikku taastamist). Piisab taastamistööde kalkulatsiooni esitamisest.
Müügimaks
Müügimaks on veel üks küsimus, millega kindlustusvõtja võib kokku puutuda. Üldiselt on kindlustusvõtja huvitatud hoone taastamisest, kui see on tehniliselt teostatav. Riigikohus jõudis kohtuasjas 3-2-1-133-12 järeldusele, et kindlustusjuhtumi toimumise korral tuleb eeldada, et kindlustusvõtja ehitab hoone tulevikus uuesti üles ja taastamistöödelt tuleb maksta müügimaksu. Seetõttu peaks kindlustusjuhtumi hüvitis sisaldama ka käibemaksu.
Samuti tuleb märkida, et kui kindlustusvõtja ei hakka mõistliku aja jooksul ehitist taastama, on kindlustusseltsil õigus nõuda müügimaksu summa tagasi, sest vastasel juhul rikastub kindlustusvõtja alusetult kindlustusseltsi kulul (VÕS § 1028 lg 1).
Artikkel on avaldatud ajakirjas Delovye Vedomosti, www.dv.ee.
Autor: vandeadvokaat Ilya Zuev.
