Käesolevas artiklis sooviks autor juhtida lugeja tähelepanu aktuaalsetele probleemidele kinnisvara kindlustamise ja kahju hüvitamise osas, mis tulenevad kindlustusjuhtumitest kinnisvaraga. Välja toodud teemad vajavad käsitlemist seoses ebamäärase õigusliku regulatsiooni ja paljude vaidlusaluste küsimustega kinnisvara kindlustamise valdkonnas.
Kahju hüvitamine
Alustame selgitusega, kuidas tuleks mõista “kahju hüvitamist”. Võlaõigusseaduse § 127 lõige 1 määratleb, et kahju hüvitamise eesmärk on asetada kannatanu isik olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, milles ta oleks olnud, kui ei oleks esinenud kohustust tekitavat asjaolu. See tähendab, et seaduse kohaselt tuleb hüvitada ainult tekitatud kahju.
Arvestades aga, et kindlustusobjektiks on kinnisvara, tuleb arvestada selliste asjaoludega nagu kulumine, kinnisvara taastamise võimalikkus või võimatus jne.
Vahel tekib vaidlus kindlustusfirmaga hüvitise summa osas, isegi kui kindlustusjuhtumi fakti üle vaidlust ei ole. Esiteks, kahju suuruse ja kindlustusjuhtumi põhjuste määramisega tegeleb kindlustusfirma. Kahju suuruse kindlaksmääramine nõuab reeglina ekspertiisi kahju suuruse, kinnisvara kulumise ja muude aspektide osas, mis on olulised kahju korrektse määramise seisukohalt. Kindlustusfirma, kes kaasab eksperdi tegurite tuvastamiseks, ei saa olla tulemustest sõltumatu. Seega on kindlustusjuhtumi objektiivne käsitlemine juba selles etapis küsitav.
Teine aspekt seisneb selles, kuidas kindlustusfirma hindab kahju summat – kas arvestatakse kulumist, kas hüvitise summa sisaldab käibemaksu ja muid tegureid. Siinkohal tekib mitu küsimust kindlustusfirma ja kindlustusvõtja vahelise võimaliku vaidluse olemuse kohta. Peatugem mõningatel olulistel punktidel kindlustusjuhtumi käsitlemisel ja võimalikul vaidlusel.
Väike kõrvalepõige teemast: kindlustusfirma kaitseb oma huve tüüptingimustega. Tüüptingimused omakorda piiravad või välistavad kindlustusfirma vastutust.
Kulumine
Kulumine on tõenäoliselt omane kõigile hoonetele alates nende ehitamisest. Kindlustusfirma leiab reeglina, et ta ei pea maksma täielikku hüvitist, st makstakse hüvitist, millest on maha arvatud hoone kulumine. Võlaõigusseaduse § 479 lõike 3 kohaselt loetakse hoone kindlustusväärtuseks selle tavalist kohalikku ehitusväärtust, millest on maha arvatud mõistlik summa, mis väljendab hoone seisukorda, eelkõige selle vanust ja amortisatsiooni.
Kui hoone on amortiseerunud 20%, saab kindlustusvõtja oma vara väärtusest vaid 80% (sest kindlustusfirma arvestab kulumist). Siinkohal tekib õigustatud küsimus, kuidas kindlustusvõtja peaks oma vara taastama, kui talle makstakse 100% asemel vaid 80%. Hoone taastamine 20% kulunud materjalidega on reeglina tehniliselt teostamatu.
Seetõttu on Riigikohus õigust tõlgendades jõudnud järeldusele, et hüvitis peab olema suunatud kinnisvara taastamisele, st vara säilimisele (Riigikohtu otsus 3-2-1-121-08). Võlaõigusseaduse § 132 lõige 1 sätestab, et hüvitis peab vastama mõistlikele kulutustele, mida tehakse uue samaväärse asja soetamiseks. Seega, vaatamata üldistele kahju hüvitamise normidele, on Võlaõigusseaduse § 132 lõige 1 omamoodi erand ja annab kindlustusvõtjale võimaluse nõuda hüvitist täies mahus, olenemata kinnisvara kulumisest.
Samuti tuleb märkida, et hüvitise nõue võib esitada ka siis, kui kindlustusvõtja ei ole veel kinnisvara taastamiseks kulutusi teinud (st enne hoone tegelikku taastamist). Piisab taastamistööde kalkulatsiooni esitamisest.
Käibemaks
Käibemaks on veel üks probleem, millega kindlustusvõtja võib kokku puutuda. Reeglina on kindlustusvõtja huvitatud hoone taastamisest, kui see on tehniliselt võimalik. Riigikohus on otsuses 3-2-1-133-12 jõudnud järeldusele, et kindlustusjuhtumi korral tuleb eeldada, et tulevikus kindlustusvõtja taastab hoone ja taastamistööde puhul tuleb maksta käibemaksu. Seega peab kindlustusjuhtumi hüvitis sisaldama käibemaksu.
Samuti tuleb märkida, et kui kindlustusvõtja ei alusta hoone taastamist mõistliku aja jooksul, on kindlustusfirmal õigus käibemaksu summa tagasi nõuda, kuna vastasel juhul rikastuks kindlustusvõtja alusetult kindlustusfirma arvelt (Võlaõigusseaduse § 1028 lõige 1).
Ilya Zuev, vandeadvokaat,
Advokaadibüroo Grandman
Artikkel ilmus ajalehes “Äripäev”.
